Affitti brevi a Firenze: autorizzazione, divieti e cosa fare nel 2026

Il Regolamento è stato approvato con delibera del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025 ed è in vigore dal 31 maggio 2025. È stato poi integrato con la delibera n. 28 del 4 giugno 2026. Si applica alle locazioni ad uso abitativo fino a 30 giorni con finalità turistiche. Si basa sull'articolo 59 della legge regionale toscana 61/2024.

Il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi contro il regolamento, che quindi resta pienamente in vigore.

Per ogni unità immobiliare da affittare ai turisti serve un'autorizzazione del Comune:

• vale 5 anni ed è rilasciata al proprietario;
• è legata sia al proprietario sia all'immobile: se vendi la casa, l'autorizzazione decade;
• decade anche se l'immobile non viene affittato per oltre 12 mesi, salvo che nel frattempo sia locato con contratti superiori ai 30 giorni;
• si richiede online dal portale del Comune con SPID, CNS o CIE. Il Comune mette a disposizione i moduli di procura speciale e di delega, quindi la richiesta può essere presentata da un incaricato;
• l'immobile deve avere le caratteristiche della civile abitazione e rispettare i requisiti minimi e gli standard qualitativi previsti dal regolamento.

Con l'autorizzazione si entra nel Registro comunale delle locazioni turistiche.

• Area UNESCO (centro storico, zona A): non si rilasciano nuove autorizzazioni. Possono continuare solo le unità già regolarmente destinate ad affitto turistico nel corso del 2024.
• Nove zone fuori dal centro storico: con l'integrazione del 2026 il blocco è stato esteso a nove aree residenziali con quasi 70.000 abitazioni.
• Per sapere se un indirizzo è in area UNESCO, il Comune mette a disposizione una mappa online: si inserisce indirizzo o riferimento catastale e si verifica la zona.

Se stai per comprare a Firenze per affittare ai turisti, questa è la prima cosa da verificare. Un immobile acquistabile non è automaticamente affittabile ai turisti. E l'autorizzazione del venditore non passa all'acquirente.

Le unità già regolarmente destinate ad affitto turistico nel 2024 sono esentate dal regolamento per tre anni dalla sua entrata in vigore, cioè fino a fine maggio 2028. Scaduta la moratoria, anche loro dovranno chiedere l'autorizzazione e rispettare i requisiti del regolamento. Chi gestisce immobili esistenti farebbe bene a prepararsi per tempo.

1. Codice regionale (CIR). Secondo le FAQ del Comune aggiornate a maggio 2026, per le locazioni non imprenditoriali si ottiene registrandosi sul portale dell'Imposta di Soggiorno. Per quelle imprenditoriali lo rilascia la Città Metropolitana dopo la SCIA presentata tramite STAR. Dal 26 giugno 2026 la legge regionale ha introdotto la comunicazione online al SUAP: verifichiamo caso per caso il canale richiesto.
2. CIN dalla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con estintore e rilevatore gas/CO installati.
3. SCIA, se affitti più di due appartamenti.
4. Imposta di soggiorno, da riscuotere e versare al Comune.
5. Alloggiati Web, con le credenziali della Questura di Firenze.

Si può affittare una porzione dell'immobile o una singola stanza dove il proprietario ha la residenza anagrafica senza autorizzazione, ma solo fuori dall'area UNESCO. In area UNESCO anche questa forma di ospitalità rientra nel divieto di nuovi usi turistici.

Il Comune ha affidato un servizio di monitoraggio automatico degli annunci online, per confrontarli con il registro delle autorizzazioni. Le sanzioni previste dal regolamento possono arrivare fino a 10.000 euro, oltre a quelle nazionali per CIN mancante o non esposto.