Come ottenere il CIN per gli affitti brevi: la guida completa
Indice della guida
Se affitti una casa o una stanza ai turisti per periodi fino a 30 giorni, ti serve il CIN, il Codice Identificativo Nazionale. È gratuito e la richiesta online in sé richiede pochi minuti. I passaggi che vengono prima, però, sono quelli che bloccano la maggior parte dei proprietari. In questa guida trovi l'ordine giusto, cosa preparare e gli errori da evitare.
Cos'è il CIN e chi deve averlo
Il CIN è un codice alfanumerico che il Ministero del Turismo assegna a ogni immobile usato per ospitare turisti. Lo ha introdotto l'articolo 13-ter del D.L. 145/2023, convertito dalla Legge 191/2023, ed è obbligatorio dal 2 novembre 2024. Le sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025.
Devono averlo:
- chi affitta un appartamento o una stanza con locazione breve (fino a 30 giorni), anche se lo fa da privato e non come impresa;
- chi affitta per finalità turistiche, anche oltre i 30 giorni;
- le strutture ricettive: hotel, B&B, case vacanza, agriturismi.
Vale anche se sei straniero o non residente in Italia: l'obbligo riguarda l'immobile, non la nazionalità del proprietario.
Prima del CIN: il codice regionale (CIR)
In quasi tutte le Regioni il CIN si ottiene partendo dal codice regionale, chiamato di solito CIR (in alcune Regioni ha altri nomi). Il codice regionale arriva dopo che hai comunicato l'avvio dell'attività al Comune o alla Regione, con procedure diverse da zona a zona:
- Toscana: comunicazione telematica al SUAP tramite il portale regionale STAR. A Firenze serve anche un'autorizzazione comunale.
- Lazio: comunicazione al Comune (CIA o SCIA) e richiesta del CIR sulla piattaforma ROSS1000.
- Lombardia: comunicazione al SUAP del Comune; il codice compare poi nel portale regionale dei flussi turistici.
- Veneto: registrazione della locazione turistica sul portale regionale; il codice viene generato automaticamente.
A ottobre 2026 la Corte costituzionale, con la sentenza n. 163, ha stabilito che le Regioni non possono subordinare il rilascio del CIN al CIR, perché la disciplina del CIN è di competenza statale. Il codice regionale resta comunque obbligatorio dove la Regione lo prevede. In pratica conviene fare entrambi, nell'ordine indicato dalla tua Regione.
Cosa preparare prima di richiedere il CIN
- Accesso al portale. La Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero si usa con SPID o CIE. Chi non ha un'identità digitale italiana può chiedere credenziali dedicate; ne parliamo nella guida per i proprietari stranieri.
- Dati catastali dell'immobile: foglio, particella ed eventuale subalterno. Senza questi dati il CIN non si ottiene.
- Codice regionale, se la tua Regione lo prevede.
- Dispositivi di sicurezza. Tutti gli immobili in locazione breve o turistica devono avere un rilevatore di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionante, se c'è un impianto a gas, e estintori portatili a norma. Nella richiesta del CIN dichiari di averli: la dichiarazione deve essere vera.
Come si richiede il CIN, passo per passo
- Entra nella BDSR dal sito del Ministero del Turismo con SPID, CIE o le credenziali per stranieri.
- Trova il tuo immobile tra quelli collegati al tuo codice fiscale, oppure cercalo con il codice regionale.
- Completa i dati mancanti: dati catastali, dichiarante, numero di posti letto.
- Conferma la dichiarazione sui requisiti di sicurezza.
- Clicca su "Ottieni CIN". Se i dati sono completi, il codice arriva via email in pochi minuti.
Il rilascio del CIN è gratuito. Se un servizio ti chiede un compenso, stai pagando il suo lavoro, non il codice.
Dove va esposto il CIN
- All'esterno dell'edificio, ad esempio con una piccola targa vicino all'ingresso, nel rispetto di eventuali vincoli paesaggistici o condominiali.
- In ogni annuncio, su qualsiasi portale (Airbnb, Booking e gli altri) e in ogni pubblicità, anche offline.
Dove esiste anche il codice regionale vanno esposti entrambi.
Gli altri obblighi da non dimenticare
- Alloggiati Web. Devi comunicare alla Questura i dati di ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo, oppure entro 6 ore per i soggiorni di una sola notte. Le credenziali si chiedono alla Questura della provincia dell'immobile.
- Identificazione degli ospiti. L'identità va verificata davvero. Diversi Comuni, tra cui Firenze e Roma, hanno contestato le keybox senza alcun riconoscimento dell'ospite.
- Imposta di soggiorno, dove il Comune la applica, e comunicazioni statistiche (ISTAT) sui portali regionali.
- SCIA. Se affitti più di due appartamenti, la legge presume un'attività imprenditoriale e serve la SCIA al SUAP del Comune. È la soglia in vigore dal 2026.
- Tasse. I redditi da affitti brevi si dichiarano in Italia, anche se vivi all'estero. Per regime e aliquote parla con un commercialista.
Le sanzioni
- Affittare senza CIN: da 800 a 8.000 euro.
- CIN non esposto nell'annuncio o all'esterno dell'edificio: da 500 a 5.000 euro.
- Mancano estintore o rilevatori gas/CO: da 600 a 6.000 euro.
A queste si possono aggiungere le sanzioni regionali e comunali e, in caso di mancata comunicazione degli ospiti alla Questura, conseguenze penali.
Domande frequenti
Il CIN sostituisce il codice regionale?
No. Il CIN si aggiunge al codice regionale, non lo sostituisce. Dove esistono entrambi vanno esposti entrambi.
Quanto tempo serve per avere il CIN?
Con i dati pronti, il CIN arriva in pochi minuti. I tempi lunghi dipendono dai passaggi precedenti: comunicazione al Comune, codice regionale, eventuali autorizzazioni comunali. Possono volerci giorni o settimane.
Affitto solo qualche settimana all'anno: serve lo stesso?
Sì. L'obbligo vale per ogni locazione breve o turistica, anche saltuaria.
Se ho più case, quanti CIN servono?
Uno per ogni unità immobiliare affittata.
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Recensioni di Quality House Florence, l'agenzia che gestisce CINready
Recensioni Google riportate testualmente; Google non verifica l'acquisto del servizio. Voto e numero: dati Google al 12 novembre 2026. Leggi tutte le recensioni
“Tutte le pratiche di inserimento del mio immobile e la richiesta del CIN sono state semplici e veloci.”
Fonti
Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale o fiscale. Le regole cambiano spesso: verifichiamo sempre la situazione aggiornata del tuo Comune prima di avviare la pratica.